房价会暴跌50%吗？买房还需要抢吗？房价还要跌多久？房价跌了怎么办？本书将集中解答上述问题，本书分为三大部分，第一，从房价决定的基本面市场供需出发，告诉你中国究竟有多少房子，惊人的库存背后，是正在逆转的购房需求；第二，分析中国房地产市场33年来表象的房价走势以及所呈现出的房地产周期，创新性地运用艾略特波浪理论等从五大角度推演中国房地产周期；第三，从房地产市场的泡沫形态出发，纠正被误读的格林斯潘的泡沫观，进而分析泡沫破裂的演化路径，哪些是压倒骆驼最后的稻草，并结合周期推演泡沫破裂最有可能的时点。半载近乎废寝忘食，如履薄冰，只为你我的钱袋子负责。
作者简介：
艾经纬生于上世纪八十年代中期，资深财经媒体人，现任第一财经日报《财商》中心副主任。自幼书法启蒙，好读文史哲。希冀读万卷书，行万里路，力求知行合一。经济学科班出身，习惯专题式阅读，模块化研究。自诩一个宏观经济、金融市场、历史趋势的观察者和参与者。同时深信教育是社会进步之本，是一名JA志愿者。八载财经媒体生涯，兴趣初在资本市场，擅长财务分析，2007年~2009年间挖掘了诸多问题上市公司，跟踪研究华闻系、明天系、新湖系等资本系。2009年起重新关注宏观经济，后拓展至全球宏观，重点关注美日央行，及房地产市场。 2010年起，主持发布第一财经日报《财商》金融投资阅读榜，2013年起兼任中资海派“iHappy投资者”系列图书编审委员会委员，百度阅读签约作者。2011年起在第一财经日报开辟“宏观观察”专栏，2014年起在一财网开辟“图解宏观”专栏，同时在新浪财经、今日头条亦有专栏。著有：《谁的A股？》、《“杀人”游戏投资学》、散文集《世事繁杂，我们简单》（百度阅读），与张庭宾先生合著有畅销书《中国富人为何变穷》。
目录：
序言
阅读提示
第一篇供需大剪刀
第一章逆天的供给/2
第一节中国到底有多少房子/2
第二节房子真的不用再抢啦！/7
第三节中国在建住宅至少够卖5年/11
第四节待开发面积可卖3个月/13
第五节3600万套保障房已实际执行82%/14
第六节北京自住房：冲击50%的供应/18
第二章转折的需求/19
第一节“刚需”：一个经典的谬误/19
第二节被错误比较的住房自有率/23序言阅读提示第一篇供需大剪刀 第一章逆天的供给/2第一节中国到底有多少房子/2第二节房子真的不用再抢啦！/7第三节中国在建住宅至少够卖5年/11第四节待开发面积可卖3个月/13第五节3600万套保障房已实际执行82%/14第六节北京自住房：冲击50%的供应/18 第二章转折的需求/19第一节“刚需”：一个经典的谬误/19第二节被错误比较的住房自有率/23第三节从人口金字塔看房地产需求/27第四节“90后”到底要不要买房/30第五节危险的信号：2015年购房适龄人口达峰值/32第六节验证美日房地产泡沫的神器/36第七节大争锋：正在减速与透支的城镇化/38第八节房价与收入：“对不起，拖后腿了”/42 第三章供需大碰撞/48第一节供需的剪刀：咔嚓一下要7年/48第二节旧变量：那些年被拆掉的房子/50第三节新变量：单独二胎效应要等10年/52第四节破坏量：房屋倒塌序幕拉开/53第五节暗物质：空置率的5个调查数据/53第六节稳定量：哪些城市的房子更抗跌/58第七节剪刀之销竣比：房市供需假象指标/59第八节 批售比：万科的绝密武器，楼市的风向标/62 第二篇价格与周期 第四章表象的价格/68第一节房价谁决定？/68第二节房价的统计，百姓的疑惑/72第三节1998年之前的中国房价/73第四节1998年之后的中国房价/76第五节中国商品房始祖的33年房价变迁/78第六节错位：房价是建安成本的5～14倍/80第七节走高的地价：土地招拍挂制度下的蛋/83第八节房价公式中的地价，平均25%/87 第五章混沌的周期/92第一节房地产周期：一个理不清的毛线球/92第二节三个经典的房地产周期理论/95第三节18年魔咒：为什么？/98第四节日本、美国、英国的房地产周期/99第五节1998年：中国房地产周期分水岭/104第六节1998年之前的中国房地产周期/106 第六章房市大衰退/109第一节新视角：波浪理论指向C浪大杀跌/109第二节透支的2013年：3个领先指标/114第三节领先指标：本轮下跌至少18个月/116第四节哈里森模型剑指2014年/118第五节政府的“父爱主义”能挽救房地产吗？/119第六节解除限购之温州样本/121第七节房市大衰退：五个角度的测算/125第八节房价有多少下跌空间/127第九节未来房价走势：V形、U形？/130第十节“白银十年”：一个美好的愿望/134第十一节房市大衰退，经济会怎样/135 第三篇泡沫与轮回 第七章泡沫的机理/140第一节被误读的格林斯潘泡沫论/140第二节泡沫的五重性/141第三节异质信念和通货幻觉/144第四节土地、货币与钢一般的泡沫/147第五节泡沫演化路径：衰退大陀螺/148第六节泡沫的临界点：不稳定的魔指/150第七节明斯基时刻：债务、房价的沙堆/152第八节泡沫测定：谁说破了才叫泡沫/154 第八章骆驼与稻草/158第一节新常态：经济增长迈入中速时代/158第二节渐变量：贸易顺差的逆转/161第三节央行角色：货币政策新常态/163第四节货币如水：增速进入下行通道/165第五节不稳定因素：资本外流/167第六节领先指标：人民币汇率过拐点/171第七节触发因素：39%负债率的堰塞湖/173第八节外部冲击：美联储2015年加息/176第九节反腐增强1%，打压房价4.8%～9.6%/177第十节导火索：广义信贷风险暴露38%/178 第九章泡沫的终结/181第一节中国房地产泡沫测算/181第二节从收入测算房地产泡沫/185第三节150万亿元：逆天的中国住宅总市值/186第四节注意杠杆，别把买房不当交易/188第五节5个案例：房价下跌，该怎么办？/192第六节漫长的痛苦：次贷危机的演化/195第七节破裂先锋：温州和鄂尔多斯/196第八节2015年：泡沫的终结/200 附录A中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2014年上半年）/203附录B中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2013年简版）/231附录C中国保障房政策24年变迁/235参考文献/240致谢/246后记从理想主义到中的精神/248房地产是中国家庭资产配置占比最大的资产，本书从多维度客观论述中国房地产价格如何进行估值及未来走势，其结论也很值得借鉴。
——李迅雷海通证券副总裁、首席经济学家
作为资深财经媒体人，艾经纬先生关注房地产市场不奇怪，难得的是这本书有框架、有逻辑、有数据，系统地分析了中国房地产市场的运行轨迹。作者对住房供应、刚性需求、自有率、空置率、城镇化、土地财政等热点问题有独到的视角和解构，其房市大衰退的观点和背后的推理值得所有关心中国经济和房地产市场的人士借鉴和参考。
——彭文生中金公司首席经济学家
这是泡沫吗？房价调整会有多剧烈？艾经纬从中国房地产市场的虚幻中梳理事实，并清晰地提出他的预测：18个月的房价调整已然开始。无论你赞同与否，这本书值得一读，其中的数据计算和围绕房价的争论非常令人耳目一新。
——王志浩（StephenGreen）渣打银行中国区首席经济学家房地产是中国家庭资产配置占比最大的资产，本书从多维度客观论述中国房地产价格如何进行估值及未来走势，其结论也很值得借鉴。 ——李迅雷海通证券副总裁、首席经济学家 作为资深财经媒体人，艾经纬先生关注房地产市场不奇怪，难得的是这本书有框架、有逻辑、有数据，系统地分析了中国房地产市场的运行轨迹。作者对住房供应、刚性需求、自有率、空置率、城镇化、土地财政等热点问题有独到的视角和解构，其房市大衰退的观点和背后的推理值得所有关心中国经济和房地产市场的人士借鉴和参考。 ——彭文生中金公司首席经济学家 这是泡沫吗？房价调整会有多剧烈？艾经纬从中国房地产市场的虚幻中梳理事实，并清晰地提出他的预测：18个月的房价调整已然开始。无论你赞同与否，这本书值得一读，其中的数据计算和围绕房价的争论非常令人耳目一新。 ——王志浩（StephenGreen）渣打银行中国区首席经济学家 中国经济中，房事最大，本书提供让人耳目一新而专业的见解，值得推荐！ ——邵宇东方证券首席经济学家 作者以房地产市场大数据为基石，从35年来的市场政策和价格变迁中研判未来的房价走势，用相对通俗的语言和丰富的案例呈现出来，推荐一读！ ——秦朔上海文广集团副总编辑、第一财经日报总编辑 疯狂楼市是中国第一热门话题，观点也可谓尖锐对立，有些专家几乎成仇。那么，众说纷纭之中谁更可信呢？我认为有三条标准：1，独立立场；2，系统分析框架和严谨逻辑推导；3，扎实的数据。艾经纬此书兼具这三个特征，特别需要强调的是，他是媒体人，具有可信的公共立场；此前也未一路预言房地产崩盘，不存在唱空到底的必要。因此态度更客观，成果更具参考价值。 ——张庭宾 中华元智库创办人、《中国富人为何变穷》作者 作者长期跟踪中国房地产市场，观点鲜明，数据翔实，推荐阅读！——王健美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家兼政策顾问 本书从中国房地产市场的供需分析出发，围绕30多年的房价变化推演房地产周期，进而分析房地产泡沫的机理和不稳定因素。框架很清晰，结论很明了。 ——管清友民生证券研究院院长、首席宏观研究员
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